簽了15年的租房協(xié)議，約定了每年租金交付時(shí)間，可房東卻手持律師出具的“催收函”，以租客長(zhǎng)期拒繳租金為由將其告上了法庭，要求解除雙方的租賃合同。這份“催收函”真的能成為解除合同的“砝碼”嗎？日前，法院開庭審理了此案。

　　房東：沒收到租金

　　 2004年，為創(chuàng)業(yè)的王偉在城郊結(jié)合部租了一塊廠房，自己做起了汽車維修的生意。他和房東李強(qiáng)簽訂了租賃合同，約定租期為15年，租金為每年30000元。同時(shí)，雙方還就違約事宜作了詳細(xì)說明：如“必須于每年8月1日前交清下一年的租金；擅自轉(zhuǎn)租或者拖欠租金達(dá)30天以上，房東有權(quán)終止合同、收回廠房并要求租戶承擔(dān)租金總額20%的違約金；租戶逾期交回廠房的，每逾期一天應(yīng)支付200元的滯納金……”合同簽訂后，王偉一直按時(shí)繳納房租，雙方也相安無事。

　　 2012年年底，王偉突然收到了法院的傳票，原因是李強(qiáng)把他給告了，理由是其一直拖欠2013年的房租不給。李強(qiáng)稱，合同履行過程中，王偉遲遲不肯支付下一年的租金。為此，他曾委托律師向王偉出具催收函，正式通知解除雙方合同，并要求十五日內(nèi)將廠房騰出或雙方重新協(xié)商合同簽訂的事情。可王偉在收到催收函后卻態(tài)度蠻橫，時(shí)至今日都未支付租金。法庭上，李強(qiáng)要求法院確認(rèn)雙方解除廠房租賃合同，另外對(duì)方須支付違約金、滯納金等共計(jì)12萬元。

　　租客：房東想毀約

　　 事情的真相是否如房東李強(qiáng)所說？租客王偉給出了自己的答案，“因近幾年房租漲得厲害，房東提出要漲價(jià)被我拒絕后，他就多次故意不按時(shí)來收取租金，企圖達(dá)到單方解除合同的目的。”王偉說，李強(qiáng)所說的事實(shí)全是其為達(dá)到單方解除合同而編造的一面之詞。

　　 庭審過程中，王偉為證明自己的主張，向法庭提交了催促李強(qiáng)來收租的登報(bào)申明、催收函、郵政特快專遞封套、公證書等證明材料。原來，因近幾年地價(jià)不斷上漲，李強(qiáng)一直花樣百出故意制造事端，以達(dá)到終止合約的目的，其中逾期不來收取租金就是他使用的一種手段。細(xì)心的王偉早就察覺到這一點(diǎn)，因此面對(duì)李強(qiáng)的故意刁難，王偉仍想盡辦法通過各種方式履行自己的義務(wù)。首先，在交付房租前，王偉就多次與李強(qiáng)聯(lián)系，但因李強(qiáng)留下的手機(jī)號(hào)碼停機(jī)，原住所又找不到人，王偉只好以登報(bào)申明的方式通知其來收取租金，后又以郵政特快專遞的方式向李強(qiáng)郵寄催收函，并請(qǐng)公證處對(duì)整個(gè)郵寄過程進(jìn)行了公證，其為此還支付了公證費(fèi)600多元，但李強(qiáng)一直避而不見。其次，在收到李強(qiáng)委托律師出具的催收函后，王偉曾立即回函告之李強(qiáng)無權(quán)單方解除合同，并再次要求其來收取租金。王偉表示，他自始至終都沒有違約，李強(qiáng)無權(quán)要求解除合同，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　　法院：租賃合同有效

　　 法院審理認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)合同法》第227條規(guī)定：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案現(xiàn)已查明，被告已通過登報(bào)申明、向原告郵寄催收函等方式積極要求履行支付義務(wù)。如果在被告不愿解除合同且能直接履行支付義務(wù)的情況下，其還冒違約延期支付租金的風(fēng)險(xiǎn)并另行支出費(fèi)用來履行支付義務(wù)，則不符合常理，故原告以被告未按約支付租金為由要求法院確認(rèn)雙方租賃合同已解除的訴訟請(qǐng)求不能成立。據(jù)此，法院依法駁回了原告李強(qiáng)的全部訴訟請(qǐng)求，并要其承擔(dān)案件受理費(fèi)1000余元。（本文根據(jù)真實(shí)案例改編，文中涉及姓名均為化名） (記者  黃思敏)　

　　【律師點(diǎn)評(píng)】

　　云南滇玉律師事務(wù)所

　　廖慶生  律師 

　　這是一起典型的租賃合同關(guān)系中出租人（房東）在廠房出租以后因地價(jià)上漲，企圖以故意不收取租金造成承租人（租客）違約而引發(fā)的糾紛。雖然《中華人民共和國(guó)合同法》第227條規(guī)定：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。但《合同法》第216條同時(shí)規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”。在租賃關(guān)系中，出租人有按照約定交付租賃物，并保證承租人在租期內(nèi)正常使用租賃物的義務(wù)；承租人有按照約定按時(shí)支付租金的義務(wù)，雙方的法律地位平等。但在現(xiàn)實(shí)中，特別是對(duì)于那些租期較長(zhǎng)，出租房屋租金不斷上漲的租賃合同，房東常常利用其強(qiáng)勢(shì)地位，以各種手段造成承租人違約，從而達(dá)到解除租賃合同的目的。作為承租人，在認(rèn)識(shí)到房東有違約意圖時(shí)，如房東故意不按時(shí)收取租金時(shí)，應(yīng)及時(shí)通過電話、短信通知，在房東地址不詳或無法聯(lián)系時(shí)，可通過登報(bào)通知、公證通知、到公證處辦理提存公證等方式履行自己的義務(wù)，并保留好相關(guān)證據(jù)材料，積極采取保護(hù)措施來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

編輯：李海燕