近年來(lái)，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的提出使得一部分人對(duì)鄉(xiāng)村生活產(chǎn)生向往之情，鄉(xiāng)村的如畫美景讓不少城里人流連忘返，甚至產(chǎn)生了購(gòu)房置地的念頭。
然而，城里人在農(nóng)村購(gòu)房置地遠(yuǎn)沒(méi)有想象的那么美好，由于違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，購(gòu)房合同會(huì)被認(rèn)定自始無(wú)效，原房主隨時(shí)都可要求購(gòu)房人返還住房。對(duì)此律師提醒，城里人買農(nóng)村房須謹(jǐn)慎。
2013年，李老漢將3間農(nóng)村民房作價(jià)2500元賣給了城里退休的趙某夫婦。雙方簽訂了房屋買賣合同，趙某夫婦當(dāng)日就付清了房款，滿心歡喜地裝修布置。搬進(jìn)新家后，趙某夫婦開始了養(yǎng)雞逗鵝、悠閑自在的鄉(xiāng)村生活。
2017年10月，李老漢對(duì)賣房一事反悔，認(rèn)為趙某夫婦不是該村村民，無(wú)購(gòu)買農(nóng)村房屋的權(quán)利，自己因年事已高、不懂政策，才與趙某夫婦簽訂了買賣合同。協(xié)商無(wú)果，李老漢將趙某夫婦起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，趙某夫婦返還房屋。
趙某夫婦認(rèn)為，雙方白紙黑字簽了合同，已經(jīng)履行了4年多，怎么能說(shuō)反悔就反悔。為維護(hù)自身合法權(quán)益，趙某夫婦提起反訴，同意返還涉案房屋，但要求李老漢賠償他們房屋增值部分的80%，以彌補(bǔ)損失。
判決
違反法律 合同無(wú)效
法院經(jīng)審理認(rèn)為：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員將房屋賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在處分房屋所有權(quán)的同時(shí)，也處分了宅基地的使用權(quán)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益。
趙某夫婦非某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，與原告于2013年3月簽訂的房屋買賣協(xié)議雖系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但因違反了國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故買賣合同無(wú)效。
根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無(wú)效后，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，并根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)鑒定，涉案房屋目前的市場(chǎng)價(jià)值為4萬(wàn)元，明顯高于趙某夫婦購(gòu)買時(shí)的原價(jià)，房屋價(jià)值增值部分即為合同無(wú)效所產(chǎn)生的損失。結(jié)合購(gòu)房年限、雙方過(guò)錯(cuò)程度及原告反悔之本意，趙某夫婦、李老漢應(yīng)按三七比例承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
2018年3月7日，法院依法對(duì)該案作出判決：李老漢與趙某夫婦案涉房屋買賣合同無(wú)效；李老漢返還趙某夫婦購(gòu)房款2500元，賠償案涉房屋增值部分的70%，即2.62萬(wàn)余元；上述款項(xiàng)付清后20日內(nèi)，趙某夫婦將案涉房屋返還李老漢。鑒定費(fèi)和訴訟費(fèi)按雙方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任依法分擔(dān)。
釋法
買不了房 但可以租
云南雁序律師事務(wù)所律師李俐指出，我國(guó)《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。2007年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》再次強(qiáng)調(diào)：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
律師表示，農(nóng)村宅基地房屋出售后，賣地農(nóng)民將成為失地農(nóng)民，不利于保護(hù)農(nóng)民利益，也損害了集體經(jīng)濟(jì)組織利益。目前，城鄉(xiāng)界限尚未完全打破，我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)采取限制性規(guī)定，農(nóng)民與本集體經(jīng)濟(jì)組織外成員簽訂的宅基地或宅基地上房屋的買賣合同無(wú)效。
那么，有些城鎮(zhèn)居民想去農(nóng)村環(huán)境好的地方居住養(yǎng)老或開個(gè)民宿，又該怎么辦呢？律師提醒，農(nóng)村房屋不能購(gòu)買，但可以租。而且，隨著大批農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工生活，這樣做還能提高農(nóng)村住房利用率，拓寬農(nóng)民增收渠道。
根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，村集體擁有宅基地所有權(quán)，村民擁有宅基地使用權(quán)，宅基地并不屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能被繼承。但村民在宅基地上建造的房屋屬于村民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，城鎮(zhèn)子女可以繼承，并依據(jù)“地隨房走”原則使用宅基地。繼承房屋后，子女可以將其賣給本村集體經(jīng)濟(jì)組織中符合申請(qǐng)宅基地條件的人獲得收益。如果不愿意買賣，也可以自住、出租。但需要注意的是，待房屋處于不能居住狀態(tài)時(shí)，城鎮(zhèn)子女不能重新建房，宅基地將由集體經(jīng)濟(jì)組織收回。
來(lái)源：云南法制報(bào) 李艷
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